상가를 임대했지만 세입자가 월세를 체납하거나 임대인이 월세를 못 받은 상태라면, 과연 임대인은 그 월세에 대해 세금을 내야 할까요? 국세청은 실제 수령 여부가 아닌 '약정된 금액'을 기준으로 과세하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 받지 못한 월세에 대한 부가세 및 소득세 부담 여부, 인정 기준, 대응 방안까지 세무 실무 중심으로 안내합니다.
월세를 못 받았는데도 과세 대상이 될 수 있습니다
상가를 임대하고 있는 자영업자 또는 소규모 임대사업자 입장에서 가장 억울한 순간 중 하나는, 세입자에게서 월세를 받지 못했는데도 세금은 고스란히 내야 하는 상황입니다. 특히 장기 체납이나 폐업, 연락 두절 등의 이유로 실제로 임대료를 수령하지 못했는데, 부가가치세 신고나 종합소득세 신고 시 국세청은 해당 임대료에 대해 과세를 요구하는 경우가 적지 않습니다. 왜 이런 일이 발생하는 걸까요? 핵심은 바로 세법이 ‘현실 수령액’이 아닌 계약상 약정된 금액 기준으로 과세하는 원칙을 따르기 때문입니다. 특히 부가세는 공급 시기에 따라, 소득세는 수입금액 기준으로 계산되기 때문에 실제 돈을 받았는지 여부보다는 세법상 “발생주의” 원칙에 따라 과세가 이루어집니다. 예를 들어, 세입자와 월 100만 원의 임대차 계약을 맺고 있지만 3개월간 임대료를 받지 못한 경우, 임대인은 부가가치세 및 종합소득세를 신고할 때 여전히 3개월치 300만 원을 과세표준에 포함시켜야 할 수 있습니다. 물론 이런 구조는 임대인 입장에서 매우 불합리하게 느껴질 수 있지만, 세법상 대부분의 과세는 “현금주의”가 아니라 “발생주의” 원칙을 따릅니다. 즉, 돈을 실제로 받았는지가 아니라, 법적 권리에 의해 해당 금액을 청구할 수 있는 시점에 과세가 이루어진다는 것입니다. 이 때문에 상가 임대인의 경우, 세입자가 체납 중이라면 미수금이라 하더라도 ‘계약상 임대료 청구권’이 존재하는 한, 해당 금액은 과세표준에 포함될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 이와 관련하여 부가세와 소득세 각각 어떤 방식으로 과세되고, 어떤 예외가 있는지를 구체적으로 살펴보겠습니다.
세금 계산의 기준은 '약정한 임대료'입니다
부가가치세와 종합소득세는 과세 기준과 시점이 각각 다르지만, 모두 “발생주의” 원칙을 따릅니다. 이 원칙에 따라 실제 임대료를 수령했는지 여부보다는 계약상 발생한 임대료가 기준이 됩니다.
① 부가가치세의 경우 상가 임대업은 부가가치세 과세 대상 업종입니다(주택 임대와 달리 과세됨). 부가세는 공급 시기 기준으로 과세되며, 상가 임대는 일반적으로 계약상 월 단위로 용역이 공급된 것으로 간주됩니다. 예를 들어 3월에 임대료가 약정되었지만, 세입자가 3월분을 체납했다 하더라도, 부가세는 3월 용역 공급분으로 보고 4월에 신고 및 납부해야 합니다. 즉, 실제로 돈을 받지 못해도 과세는 발생합니다.
② 종합소득세의 경우 소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 총 수입금액을 기준으로 과세됩니다. 여기서 ‘수입금액’은 반드시 실제 입금된 돈만이 아니라, 청구 가능하고 약정된 금액 전체가 포함됩니다. 따라서 1년간 세입자가 월세를 제대로 지급하지 않았다 하더라도, 임대계약이 유지되었고 임대료 청구가 가능했다면 그 금액은 종합소득세 대상 수입금액으로 포함됩니다.
③ 예외: 부도임대료, 회수불능채권 다만 국세청은 전혀 회수 가능성이 없는 임대료에 대해선 예외를 두고 있습니다. 대표적으로 ‘부도임대료’로 인정되는 경우, 부가세 납부세액을 수정할 수 있습니다. 이를 위해선 아래와 같은 요건을 충족해야 합니다:
- 미수임대료가 1년 이상 경과되었고,
- 계속적인 독촉 또는 내용증명 발송 등의 회수 노력이 있었으며,
- 법적으로 회수가 불가능하다는 근거가 있는 경우(예: 세입자 폐업, 도산 등)
또한, 종합소득세 계산 시에도 해당 임대료를 회수불능채권(대손금)으로 분류해 필요경비 처리하는 방식으로 세액을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 역시도 요건이 매우 엄격하며, 서류 증빙이 철저히 요구됩니다.
④ 대응 전략 미수임대료가 발생한 경우, 단순히 "못 받았으니 세금도 안 낼 수 있겠지”라고 생각하지 말고,
- 관련 계약서, 체납 내역, 독촉 서류 등을 미리 보관하고
- 필요 시 내용증명, 소액소송 등을 통해 회수불능 상태 입증 자료 확보를 병행해야 합니다. 이를 통해 부가세 수정세금계산서 발급 및 종합소득세 대손 처리 요건을 만족시킬 수 있습니다.
“돈 못 받아도 세금은 냅니다”… 단, 조건부 예외 존재
상가 임대인의 입장에서 세입자에게 월세를 못 받았는데도 부가세와 소득세를 내야 하는 상황은 현실적으로 매우 억울할 수 있습니다. 하지만 세법상 ‘약정된 금액’을 기준으로 하는 과세 원칙이 적용되기 때문에, 미수금이 있어도 원칙적으로 과세 대상이 됩니다. 부가세는 용역 공급 시기 기준, 종합소득세는 수입금액 기준이기 때문에, 실제 수령 여부는 중요한 요소가 아닐 수 있습니다. 다만, 완전히 회수 불가능한 임대료(부도임대료)의 경우에는 예외적으로 부가세 수정신고 또는 대손 처리에 의한 소득세 절감이 가능합니다. 그러나 이러한 예외도 자동으로 적용되는 것이 아니라, 철저한 증빙 자료와 요건 충족이 필요합니다. 따라서 임대사업자는 임대차계약서, 입금 내역, 체납 이력, 독촉 기록 등 관련 자료를 평소에 꼼꼼히 보관해야 하며, 미수금이 발생할 가능성이 있는 세입자에 대해서는 계약 관리와 세무 전략을 함께 설계해야 합니다. 결론적으로 “월세 못 받았으니 세금도 안 낸다”는 생각은 위험할 수 있으며, 미수임대료에 대한 세무 리스크는 사전에 준비하고, 회계적으로 합리적인 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.